Ramai tuan rumah di Malaysia menggunakan templat perjanjian sewa yang dimuat turun percuma, tandatangan, dan simpan dalam laci. Kemudian apabila timbul masalah — penyewa tak bayar, rumah rosak, deposit dipertikaikan — barulah mereka sedar perjanjian itu tidak melindungi apa-apa.
Sebabnya mudah, dan ramai tidak tahu.
Kenapa perjanjian sewa anda begitu penting di Malaysia
Setakat 2026, Malaysia masih tiada Akta Penyewaan Kediaman (Residential Tenancy Act). Rang undang-undang itu masih di peringkat draf.
Maksudnya: tiada undang-undang khusus yang menetapkan berapa deposit boleh dikutip, berapa lama ia perlu dipulangkan, atau bagaimana pengusiran dibuat.
Hak anda datang daripada tiga sumber sahaja:
- Perjanjian sewa yang ditandatangani
- Undang-undang am — Akta Kontrak 1950, Akta Relief Spesifik 1950
- Mahkamah sivil
Di negara yang ada Akta Penyewaan, undang-undang mengisi jurang apabila perjanjian senyap. Di Malaysia, jurang itu kekal kosong. Apa yang tidak tertulis, tidak wujud.
Itu sebabnya senarai di bawah bukan formaliti.
Senarai semak: 12 klausa yang wajib ada
1. Butiran penuh kedua-dua pihak
Nama penuh seperti dalam kad pengenalan, nombor KP/pasport, alamat surat-menyurat, nombor telefon, e-mel. Tanpa ini, anda tidak boleh menyampaikan notis dengan sah.
2. Alamat penuh unit
Termasuk nombor unit, tingkat, dan nama pangsapuri. "Rumah di Taman X" tidak memadai.
3. Tempoh sewa dan tarikh mula/tamat
Nyatakan tarikh sebenar, bukan "12 bulan dari tarikh tandatangan". Tarikh tamat inilah satu-satunya masa anda boleh menyemak kadar sewa — lihat cara naikkan sewa dengan betul.
4. Kadar sewa, tarikh bayaran, dan cara bayaran
Berapa, pada hari ke berapa setiap bulan, dan ke akaun bank yang mana. Nyatakan juga apa yang berlaku jika bayaran lewat — denda lewat, jika ada, mesti tertulis.
5. Jumlah deposit dan syarat pemulangan
Deposit sewa, deposit utiliti, sewa pendahuluan — nyatakan setiap satu berasingan. Dan nyatakan berapa hari selepas penyewa keluar deposit akan dipulangkan (14 atau 30 hari adalah lazim). Klausa inilah yang paling kerap tertinggal, dan paling kerap menjadi punca pertikaian.
(Lihat panduan penuh: cara kira deposit sewa rumah.)
6. Tanggungjawab penyelenggaraan — siapa bayar apa
Pisahkan dengan jelas:
- Tuan rumah: kebocoran struktur, pam air, sistem elektrik utama, servis penghawa dingin berkala
- Penyewa: mentol lampu, sinki tersumbat kerana penggunaan, kerosakan akibat kecuaian
Tanpa pemisahan ini, setiap kerosakan menjadi perbalahan.
7. Had penggunaan
Kediaman sahaja atau boleh untuk perniagaan? Berapa orang boleh tinggal? Boleh sublet atau tidak? Haiwan peliharaan dibenarkan?
8. Inventori perabot dan peralatan
Senarai lengkap dengan keadaan setiap item, dilampirkan sebagai jadual. Ini yang menyelamatkan anda semasa pemeriksaan keluar.
9. Hak masuk tuan rumah
Anda tidak boleh masuk sesuka hati. Nyatakan notis berapa jam diperlukan (24 atau 48 jam adalah lazim) kecuali kecemasan.
10. Klausa penamatan awal
Apa berlaku jika penyewa keluar awal? Deposit hangus? Perlu bayar sehingga penyewa baharu dijumpai? Nyatakan dengan angka.
11. Klausa pelanggaran dan penamatan
Selepas berapa bulan tunggakan anda boleh menamatkan perjanjian? Notis berapa hari perlu diberi? Ini klausa yang akan dirujuk mahkamah jika perkara menjadi serius.
(Jika sudah sampai ke tahap itu: langkah sah apabila penyewa tak bayar sewa.)
12. Setem dan kos
Siapa bayar duti setem? Lazimnya penyewa. Tetapi jika tidak tertulis, anda akan bertengkar mengenainya.
Tiga kesilapan biasa
1. Guna templat luar negara. Banyak templat percuma di internet ditulis untuk UK, Australia atau Singapura — negara yang ADA akta penyewaan. Klausa yang merujuk undang-undang yang tidak wujud di Malaysia tidak memberi perlindungan.
2. Tidak menyetem perjanjian. Perjanjian yang tidak bersetem tidak boleh digunakan sebagai bukti di mahkamah sehingga ia disetem, berserta penalti. Setem dalam tempoh 30 hari selepas tandatangan.
(Kos dan cara: duti setem perjanjian sewa.)
3. Tiada rekod bergambar semasa penyewa masuk. Perjanjian menyatakan keadaan rumah "baik". Gambar membuktikannya.
Nota penting
Artikel ini adalah maklumat am untuk tuan rumah di Malaysia, bukan nasihat guaman. Untuk hartanah bernilai tinggi, sewa komersial, atau perjanjian jangka panjang, dapatkan peguam menyediakan perjanjian anda.
Perjanjian, notis dan rekod — satu tempat
TenancyDesk boleh merangka perjanjian sewa dan surat notis berdasarkan data penyewa anda, dalam Bahasa Melayu atau Bahasa Inggeris — anda semak sebelum hantar. Setiap dokumen, deposit dan tarikh penting disimpan bersama unit berkenaan.
Sewa masuk terus ke akaun bank anda. Kami rekod sewa, kami tidak pegang duit anda.