Penyewa sudah tiga bulan tidak bayar. Mesej WhatsApp tidak dibaca. Anda pula masih perlu bayar ansuran bank setiap bulan.
Dalam keadaan begini, ramai tuan rumah tergesa-gesa membuat satu kesilapan yang menukar masalah kewangan menjadi masalah undang-undang. Artikel ini menerangkan apa yang tidak boleh anda buat, dan apa jalan yang sah.
Perkara paling penting: jangan halau sendiri
Di Malaysia, anda tidak boleh mengambil semula rumah anda sendiri, walaupun penyewa jelas berhutang. Yang berikut menyalahi undang-undang:
- Menukar mangga atau kunci pintu
- Memotong bekalan air atau elektrik
- Menanggalkan pintu atau tingkap
- Mengeluarkan barang penyewa dari rumah
- Menghantar orang untuk "menakutkan" penyewa keluar
Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 memperuntukkan bahawa pemilikan semula hartanah mesti melalui proses yang sah. Tindakan "halau sendiri" boleh menyebabkan anda pula disaman oleh penyewa — dan dalam keadaan tertentu, mendedahkan anda kepada liabiliti jenayah.
Ironinya: penyewa yang berhutang RM6,000 boleh menuntut ganti rugi daripada anda kerana tindakan haram itu. Jangan beri mereka peluang itu.
Nota: Malaysia masih tiada Akta Penyewaan Kediaman
Setakat 2026, tiada Residential Tenancy Act yang berkuat kuasa di Malaysia. Rang undang-undang tersebut masih di peringkat draf.
Maksudnya, hak anda datang daripada tiga sumber sahaja:
- Perjanjian sewa yang ditandatangani — inilah dokumen terpenting anda
- Undang-undang am — Akta Kontrak 1950, Akta Undang-undang Sivil 1956, Akta Relief Spesifik 1950
- Mahkamah sivil
Sebab itu perjanjian sewa yang lengkap dan bersetem bukan formaliti. Ia satu-satunya senjata anda.
Langkah 1 — Notis tuntutan bertulis
Hantar notis bertulis yang menyatakan:
- Jumlah tepat yang tertunggak, bulan demi bulan
- Klausa sewa dalam perjanjian yang dirujuk
- Tempoh untuk menjelaskan — biasanya 14 hari
- Akibat jika gagal: tindakan mahkamah
Hantar melalui cara yang meninggalkan rekod: e-mel dan pos berdaftar. Simpan resit pos. Dokumen inilah yang akan anda tunjukkan di mahkamah.
(Kami ada templat notis sewa tertunggak dalam artikel Contoh Surat Notis Kepada Penyewa.)
Langkah 2 — Notis penamatan menurut perjanjian
Jika notis tuntutan diabaikan, semak klausa penamatan dalam perjanjian sewa anda. Kebanyakan perjanjian membenarkan tuan rumah menamatkan sewa selepas tunggakan mencapai tempoh tertentu.
Ikut tepat apa yang tertulis dalam perjanjian — tempoh notis, cara penghantaran, alamat. Mahkamah akan menyemak sama ada anda mematuhi terma anda sendiri.
Langkah 3 — Mahkamah
Ada dua remedi berbeza, dan ramai tuan rumah keliru antara keduanya:
| Remedi | Untuk apa | Kesannya |
|---|---|---|
| Writ of Distress (Akta Distress 1951) | Menuntut sewa tertunggak | Bailif menyita barang penyewa untuk dijual bagi menjelaskan hutang sewa. Tidak mengeluarkan penyewa. |
| Writ of Possession | Mendapatkan semula rumah | Bailif mahkamah mengeluarkan penyewa secara sah. |
Jika anda mahu kedua-duanya — duit dan rumah — anda mungkin perlu kedua-dua writ.
Penting: kedua-duanya memerlukan permohonan mahkamah dan bailif. Tiada jalan pintas. Bailif adalah pegawai mahkamah, bukan orang yang anda upah sendiri.
Mahkamah mana?
| Jumlah tuntutan | Mahkamah |
|---|---|
| Sehingga RM5,000 | Prosedur tuntutan kecil Mahkamah Majistret — tanpa peguam |
| Sehingga RM100,000 | Mahkamah Majistret |
| RM100,000 – RM1,000,000 | Mahkamah Sesyen |
Mahkamah Sesyen juga mempunyai bidang kuasa tanpa had bagi tindakan tuan rumah–penyewa dan distress.
Untuk tunggakan kecil, prosedur tuntutan kecil bermakna anda boleh bertindak sendiri tanpa kos peguam.
Langkah 4 — Kira dulu sebelum ke mahkamah
Sebelum memfailkan, buat kiraan jujur:
- Kos guaman untuk kes bertanding
- Masa — bulan, bukan minggu
- Kebolehan bayar penyewa — penghakiman terhadap orang yang tiada duit tetap tiada duit
- Sewa yang hilang sepanjang tempoh proses
Kadang-kadang penyelesaian yang lebih murah ialah rundingan: penyewa keluar secara sukarela dalam tempoh tertentu, deposit ditolak daripada tunggakan, dan anda dapat unit itu semula lebih awal untuk disewa kepada orang lain. Unit yang kosong dan boleh disewa selalunya lebih bernilai daripada penghakiman di atas kertas.
Ini keputusan perniagaan, bukan keputusan emosi.
Cara elak masalah ini sejak awal
Sebahagian besar kes tunggakan serius bermula daripada dua kelemahan yang boleh dielakkan:
- Notis dihantar terlalu lambat. Tunggakan sebulan lebih mudah diselesaikan daripada tunggakan enam bulan. Hantar peringatan pada hari ke-5, bukan bulan ke-3.
- Rekod yang tidak lengkap. Di mahkamah, anda perlu menunjukkan siapa bayar, bila, dan berapa. "Saya rasa dia tak bayar bulan Mac" bukan bukti.
Nota penting
Artikel ini adalah maklumat am untuk tuan rumah di Malaysia, bukan nasihat guaman. Setiap kes berbeza bergantung kepada perjanjian sewa anda. Untuk kes pengusiran, writ, atau tuntutan mahkamah, dapatkan nasihat peguam.
Rekod yang kemas menang di mahkamah
TenancyDesk merekod setiap bayaran sewa, menghantar resit PDF automatik, dan mengingatkan anda pada hari sewa jadi tertunggak — bukan tiga bulan kemudian. Setiap unit, setiap penyewa, satu tempat.
Ia juga boleh merangka notis tuntutan sewa berdasarkan data anda, dalam Bahasa Melayu atau Bahasa Inggeris. Anda semak sebelum hantar.
Sewa masuk terus ke akaun bank anda. Kami rekod sewa, kami tidak pegang duit anda.