Kos naik. Cukai pintu naik. Ansuran bank naik. Tetapi sewa yang anda kutip masih sama seperti tiga tahun lepas.
Ramai tuan rumah tahu mereka patut naikkan sewa, tetapi tangguh — kerana takut penyewa keluar. Artikel ini membantu anda buat keputusan itu dengan angka, bukan perasaan.
Bila anda boleh naikkan sewa
Di Malaysia, tiada Akta Penyewaan Kediaman, jadi tiada had berkanun untuk kenaikan sewa. Tetapi itu tidak bermakna anda boleh naikkan bila-bila masa.
Yang mengikat anda ialah perjanjian sewa:
- Semasa tempoh perjanjian masih berjalan — anda tidak boleh naikkan sewa, melainkan perjanjian itu sendiri ada klausa kenaikan (jarang ada).
- Semasa pembaharuan — inilah masa yang betul. Perjanjian lama tamat, anda tawarkan terma baharu.
Jika anda cuba naikkan sewa di tengah tempoh tanpa klausa yang membenarkannya, penyewa berhak menolak, dan anda yang melanggar kontrak.
Berapa peratus yang munasabah?
Tiada jawapan rasmi, tetapi kerangka yang praktikal:
| Situasi | Julat lazim |
|---|---|
| Pembaharuan biasa, pasaran stabil | 3–8% |
| Sewa anda jauh di bawah pasaran | 10–15%, atau berperingkat |
| Selepas naik taraf besar (dapur baharu, penghawa dingin baharu) | Ikut nilai tambahan sebenar |
| Pasaran lembap, banyak unit kosong di kawasan itu | 0% — kekalkan penyewa |
Cara semak harga pasaran: lihat unit yang serupa (saiz sama, blok sama, tingkat lebih kurang) yang sedang disewakan sekarang di portal hartanah. Bukan harga yang diminta setahun lepas — harga yang disewa sekarang.
Kiraan yang ramai tuan rumah tidak buat
Sebelum naikkan sewa, kira kos jika penyewa keluar:
Contoh unit RM1,500 sebulan, anda mahu naikkan RM150 (10%):
- Kenaikan setahun: RM150 × 12 = +RM1,800
Tetapi jika penyewa keluar:
- Unit kosong 1½ bulan: −RM2,250
- Komisen ejen (jika guna): −RM1,500
- Pembersihan dan cat semula: −RM800
- Jumlah kos: −RM4,550
Bermakna kenaikan RM150 itu mengambil lebih 2½ tahun untuk pulang modal — dan itu pun kalau penyewa baharu kekal selama itu.
Kesimpulannya: penyewa yang baik, bayar tepat masa, dan jaga rumah adalah aset. Kenaikan kecil yang diterima lebih baik daripada kenaikan besar yang menyebabkan unit kosong.
Notis: berapa lama sebelum?
Semak klausa notis dalam perjanjian anda. Jika tiada, amalan yang wajar ialah dua hingga tiga bulan sebelum tamat tempoh.
Kenapa awal:
- Penyewa ada masa merancang, bukan terkejut
- Jika mereka menolak, anda ada masa mencari penyewa baharu tanpa unit kosong
- Ia menunjukkan anda profesional, bukan mendesak
Hantar secara bertulis — e-mel atau surat — bukan hanya WhatsApp. Simpan salinan.
(Templat siap pakai ada di sini: contoh surat notis kenaikan sewa.)
Cara menyampaikannya
Nada mempengaruhi keputusan penyewa hampir sama banyak dengan angka.
Yang berkesan:
- Beri sebab ringkas dan jujur (kos penyelenggaraan, cukai, kadar pasaran)
- Tunjukkan anda tahu mereka penyewa yang baik
- Beri pilihan: contohnya kenaikan lebih kecil untuk komitmen dua tahun
Yang tidak berkesan:
- Mesej ringkas "sewa naik RM200 mulai bulan depan"
- Naikkan sewa sejurus selepas penyewa mengadu kerosakan yang belum dibaiki
- Bandingkan dengan unit yang jauh lebih baik keadaannya
Jika penyewa menolak
Anda ada tiga pilihan, dan semuanya sah:
- Kekalkan sewa lama — jika penyewa itu baik dan pasaran lembap
- Berunding di tengah — naik separuh daripada cadangan asal
- Teruskan kenaikan dan bersedia mencari penyewa baharu
Yang penting: buat keputusan berdasarkan kiraan di atas, bukan emosi.
Nota penting
Artikel ini adalah maklumat am untuk tuan rumah di Malaysia, bukan nasihat guaman. Hak anda bergantung kepada perjanjian sewa anda — semak klausa notis dan pembaharuan sebelum bertindak.
Jangan terlepas tarikh pembaharuan
Kebanyakan peluang menyemak sewa hilang kerana tuan rumah terlepas tarikh tamat perjanjian, kemudian perjanjian berterusan pada kadar lama.
TenancyDesk mengingatkan anda sebelum setiap tempoh sewa tamat — awal, supaya ada masa berunding. Ia juga merangka surat notis kenaikan sewa dalam Bahasa Melayu atau Bahasa Inggeris, sedia untuk anda semak.
Sewa masuk terus ke akaun bank anda. Kami rekod sewa, kami tidak pegang duit anda.